SCIA in Sanatoria: Regolarizzazione degli Abusi Edilizi e Nuove Disposizioni

La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) in sanatoria rappresenta uno strumento fondamentale per la regolarizzazione degli abusi edilizi, ossia dei lavori eseguiti senza la prescritta autorizzazione o in difformità da essa. Questo strumento, tuttavia, ha generato nel tempo interpretazioni contrastanti e tentativi, non sempre legittimi, di sanare situazioni di abuso edilizio. La sentenza della Corte di Cassazione penale n. 119/2026 ha fornito importanti chiarimenti in merito, definendo i limiti entro cui è ammessa la SCIA in sanatoria per regolarizzare abusi edilizi.

È importante sottolineare che l'utilizzo della SCIA in sanatoria, in particolare, presenta criticità e punti deboli che richiedono un'attenta valutazione di tutte le condizioni analizzate. Nonostante ciò, resta la possibilità di regolarizzare gli illeciti edilizi tramite la procedura di Accertamento di Conformità ex art. 36 del Testo Unico dell'Edilizia (TUE), in base alla clausola di salvezza ammessa dall'art. 37 del medesimo TUE.

Cos'è la SCIA in Sanatoria e Quando Serve

La SCIA in sanatoria, o più correttamente SCIA e accertamento di conformità come definita dall’art. 37 del D.P.R. 380/2001, è una procedura che permette la regolarizzazione di abusi edilizi, ovvero lavori effettuati senza la presentazione della SCIA edilizia o in violazione delle relative disposizioni. Questa procedura offre la possibilità di regolarizzare la propria situazione edilizia, evitando le sanzioni previste per l’abusivismo.

Esistono due tipologie di SCIA in sanatoria:

• SCIA tardiva: applicata quando i lavori sono ancora in fase di esecuzione.
• SCIA in sanatoria per regolarizzare interventi già completati.

La SCIA in sanatoria è richiesta in situazioni in cui non sia stata precedentemente presentata la SCIA edilizia (art. 22 D.P.R. 380/01) e, in particolare, quando sono stati effettuati lavori che rientrano nelle seguenti categorie:

• Interventi di manutenzione straordinaria: questi interventi riguardano solitamente parti strutturali dell’edificio o comportano modifiche significative alle strutture preesistenti.
• Interventi di restauro o risanamento: questi lavori, che spesso ricomprendono edifici protetti da un particolare vincolo storico-artistico, possono riguardare parti strutturali e richiedono la conformità alle normative vigenti.
• Interventi di restauro leggero senza modificare volume, destinazione d’uso o sagoma dell’immobile: anche interventi di restauro leggero possono richiedere una SCIA in sanatoria, ma solo se comportano modifiche minori che non coinvolgono il volume totale dell’edificio, la destinazione d’uso (tra categorie non omogenee) o la sua sagoma.

Quindi, se l’intervento non altera in maniera significativa l’aspetto e la funzione dell’immobile, ma è stato eseguito senza la SCIA edilizia, sarà necessario regolarizzarlo tramite la SCIA in sanatoria.

Cosa è Cambiato con il Decreto Salva Casa

Il decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito in legge 105/2024), con l’introduzione dell’articolo 36-bis del D.P.R. 380/01, ha reso la SCIA in sanatoria uno strumento più efficace per la regolarizzazione degli abusi edilizi. Le nuove disposizioni facilitano l’accesso alla sanatoria, riducono i tempi burocratici e ampliano le possibilità di intervento, contribuendo a una maggiore legalità nel settore edilizio.

In passato, la procedura per la SCIA in sanatoria era regolata dall’articolo 37 comma 4 del D.P.R. 380/01 e si basava su un requisito fondamentale: la verifica della conformità urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento della presentazione della richiesta di sanatoria (cosiddetta doppia conformità).

Ora, invece, la normativa è stata semplificata: è sufficiente provare la conformità urbanistica al momento della presentazione della domanda e la conformità edilizia all’epoca della realizzazione per ottenere la sanatoria. Il decreto Salva Casa introduce, inoltre, il Silenzio Assenso sulle richieste di sanatoria. In particolare, sulla richiesta di permesso in sanatoria, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta.

Le nuove disposizioni normative prevedono che il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario possano presentare allo Sportello Unico dell’edilizia (ovvero, laddove non costituito, all’Ufficio tecnico comunale) la SCIA in sanatoria, corredata da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la necessaria conformità. L’epoca di realizzazione dell’intervento è provata mediante la documentazione indicata dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, ai fini dello stato legittimo dell’immobile, ovvero, qualora non sia possibile accertarla, mediante dichiarazione del tecnico interessato.

Il Comune può subordinare il rilascio della SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate. Per quanto riguarda la conclusione del procedimento, è previsto che, salvo eventuali sospensioni legate alla valutazione della compatibilità paesaggistica per immobili vincolati, se entro 30 giorni lo Sportello Unico non fornisce una risposta, si applica automaticamente il principio del silenzio-assenso.

Chi e Dove Presentare la SCIA in Sanatoria

La SCIA in sanatoria può essere richiesta sia dal responsabile dell’abuso che dall’attuale proprietario dell’immobile. La richiesta va presentata all’ufficio tecnico del Comune competente, precisamente allo Sportello Unico dell’edilizia.

Differenza tra CILA e SCIA in Sanatoria

La differenza tra la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA in sanatoria risiede nelle situazioni specifiche in cui vengono applicate e nelle caratteristiche degli interventi che intendono regolarizzare.

• La CILA “in sanatoria”, o meglio CILA tardiva, è utilizzata per mettere in regola interventi edilizi di natura ordinaria, ossia interventi che non coinvolgono parti strutturali dell’edificio, non modificano la volumetria complessiva e non cambiano la destinazione d’uso dell’immobile. La CILA può essere presentata da un professionista abilitato, ma la realizzazione dei lavori non richiede necessariamente la supervisione diretta di un tecnico specializzato. Questa procedura tende a essere più semplice, meno dispendiosa in termini di tempo e risorse e adatta per regolarizzare interventi di minore entità.
• Dall’altro lato, la SCIA in sanatoria è richiesta per interventi più ampi, inclusi quelli che coinvolgono parti strutturali dell’edificio o che comportano un cambio di destinazione d’uso tra categorie omogenee. La SCIA in sanatoria richiede il coinvolgimento di un professionista qualificato per la direzione dei lavori, specialmente quando si tratta di interventi strutturali o modifiche edilizie significative.

Il caso riguardava tre determinazioni dirigenziali del Municipio III di Roma Capitale che contestavano quattro illeciti edilizi per interventi su un immobile, tra cui la modifica della distribuzione interna degli spazi. Il TAR chiarisce che per interventi di manutenzione straordinaria che comportano "diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio" è sufficiente la CILA. Richiamando il T.A.R. Campania - Salerno, sez. II, n. 783 dell’8.4.2024, si evidenzia che "In materia edilizia, la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell'edificio, è considerata attività di manutenzione straordinaria subordinata, come tale, a mera CILA, la cui omissione è sanzionabile in via esclusivamente pecuniaria ai sensi dell'art. 6-bis, comma 5, del D.P.R. n. 380/2001".

Sanzioni per la SCIA in Sanatoria

Per il rilascio della SCIA in sanatoria è sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria diversificata a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità. In particolare, le sanzioni previste sono:

• Importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento: non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro.
• Importo non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (doppia conformità).

La presentazione della domanda di SCIA ai sensi del nuovo articolo 36-bis non dà diritto alla restituzione di somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dal Comune o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del decreto.

Ulteriori Sanzioni

Se le opere realizzate in assenza di SCIA consistono in interventi di restauro e risanamento conservativo e riguardano immobili soggetti a vincoli derivanti da leggi statali, regionali o altre normative urbanistiche vigenti, l’autorità competente per il controllo del rispetto di questi vincoli può imporre la restituzione dell’immobile allo stato originario a spese del responsabile dell’abuso e applicare una sanzione pecuniaria che oscilla tra 516 e 10.329 euro.

Nel caso in cui tali interventi riguardino immobili che non sono soggetti a vincoli, anche se si trovano nelle zone territoriali omogenee (definite dall’art. 2 del D.M. 1444/1968), il dirigente o il responsabile dell’ufficio competente può richiedere al Ministero per i Beni e le Attività Culturali un parere vincolante sulla questione della restituzione dell’immobile allo stato originario o sull’applicazione della sanzione pecuniaria. Questa sanzione pecuniaria, non superiore a 5.164 e non inferiore a 516 euro, è anch’essa stabilita dal responsabile del procedimento in base all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

Se il parere richiesto al Ministero non viene fornito entro 60 giorni, il dirigente o il responsabile dell’ufficio può prendere autonomamente una decisione. In quest’ultimo caso, la sanzione pecuniaria prevista dal comma 2 dell’art. 37 D.P.R. 380/01 non viene applicata.

SCIA in Sanatoria in Corso d'Opera

La SCIA in sanatoria in corso d’opera non implica una dettagliata verifica di conformità. Al contrario, segue la normale procedura amministrativa prevista per la SCIA ordinaria. Salvo quanto stabilito dall’art. 23, comma 6, la presentazione spontanea della SCIA quando l’intervento è già in corso comporta il pagamento di una sanzione di 516 euro (art. 37 comma 5 D.P.R. 380/01).

Tuttavia, se entro 30 giorni dalla presentazione della SCIA in sanatoria vengono riscontrate delle violazioni alle condizioni stabilite, l’interessato riceverà un ordine motivato dal dirigente o dal responsabile dell’ufficio comunale, nel quale si chiederà di non procedere con l’intervento previsto. In caso di falsa attestazione da parte del professionista abilitato, l’ufficio comunale informerà l’autorità giudiziaria e il consiglio dell’ordine di appartenenza del professionista. Nonostante ciò, è possibile presentare nuovamente la denuncia di inizio attività con le necessarie modifiche o integrazioni al fine di renderla conforme alla normativa urbanistica ed edilizia.

Il Concetto di "Totale Difformità"

Il concetto di “totale difformità”, così come definito dall’articolo 31 del Testo Unico dell’edilizia, indica quegli interventi che rendono l’edificio completamente diverso da quello approvato. Ciò può riguardare le caratteristiche tipologiche, la planimetria, i volumi o la funzione dell’edificio. In alternativa, si parla di totale difformità anche quando vengono realizzati volumi aggiuntivi che superano i limiti del progetto originale e che possono essere considerati autonomi e utilizzabili.

In tale contesto, la trasformazione da deposito agricolo in zona rurale a edificio residenziale, come nel caso oggetto di analisi, rappresentava un mutamento radicale non consentito dalla pianificazione urbanistica. In pratica, l’edificio va valutato nel suo complesso, e non si può eludere il regime dei titoli edilizi suddividendo i lavori abusivamente realizzati. La Corte precisa infatti che “la valutazione di un'opera edilizia abusiva va effettuata con riferimento al suo complesso, non potendosi considerare separatamente i suoi singoli componenti. L'opera deve essere infatti considerata unitariamente nel suo complesso, senza che sia consentito scindere e considerare separatamente i suoi singoli componenti e ciò ancor più nel caso di interventi su preesistente opera abusiva”.

L’eventuale legittimità di singoli interventi (esaminati separatamente) con SCIA in sanatoria, non si riflette automaticamente sulla legittimità dell’abuso nella sua interezza, né può essere ritenuta legittimante del cambio di destinazione d’uso, il quale deve essere invece verificato alla luce della normativa urbanistica vigente e dei titoli rilasciati.

Sentenze di Riferimento

Diverse sentenze hanno contribuito a chiarire gli aspetti legati alla SCIA in sanatoria:

• Consiglio di Stato n. 1708/2023: ha classificato l’inerzia della P.A. in merito alla SCIA in sanatoria.
• TAR Lombardia (MI), Sez. I n. [numero sentenza non specificato]: ritiene applicabile il silenzio-rifiuto decorsi i sessanta giorni.
• TAR Campania n. [numero sentenza non specificato]: ritiene di considerarlo equivalente a silenzio-assenso.
• TAR Lazio n. 3851/2020: contempla la conclusione della sanatoria con un provvedimento espresso.
• Cons. di Stato n. [numero sentenza non specificato]: ritiene configurabile l’inerzia come silenzio-inadempimento.
• Consiglio di Stato, sentenza 2807/2025: ha statuito che dinanzi a una SCIA per interventi edilizi che non rientrano effettivamente tra quelli assentibili con tale titolo (SCIA sanatoria inefficace), l’Amministrazione conserva il potere di controllo e sanzionatorio senza limiti temporali, non applicandosi il termine decadenziale di trenta giorni previsto per l’esercizio del potere inibitorio.
• Consiglio di Stato, sentenza 1394/2025: ha chiarito che la sanatoria semplificata dell’art. 36-bis del T.U. edilizia non può essere rilasciata se la richiesta di SCIA in sanatoria era stata presentata prima dell’entrata in vigore del D.L. 69/2024, in quanto le disposizioni del Salva Casa non si applicano in maniera retroattiva. Inoltre, il silenzio del Comune sulla SCIA in sanatoria non implica assenso, ma è considerato inadempimento.

Il TUE non prevede una "Super-SCIA" in sanatoria per regolarizzare illeciti. Legislazioni regionali a parte, nell’attuale D.P.R. 380/2001, l’unica modalità e procedura prevista per la cosiddetta “Super-SCIA” è quella ordinaria, così prevista dall’art. 22.

Qualora ricorrano tutte le condizioni di rispetto della SCIA in sanatoria, sia presentata spontaneamente in corso d’opera sia presentata con opere compiute, non si applicano le più severe sanzioni penali previste dall’art. 44 del DPR 380/01. Ciò accade anche nel caso di mancata Segnalazione certificata di inizio attività, restando comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36 del TUE (clausola residuale prevista ai sensi dell’art. 37 c. 6).

Ciò significa che restano impregiudicati i diritti della Pubblica Amministrazione a perseguire gli illeciti edilizi e ad attuare le relative misure repressive e ripristinatorie, e permane anche la possibilità di regolarizzare comunque col titolo sanante di livello superiore (Accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 TUE).

La SCIA in sanatoria è uno degli strumenti chiave introdotti dal decreto 69/2024, noto come Decreto Salva Casa. Questo provvedimento legislativo ha inserito una serie di misure per regolarizzare le difformità edilizie, prevedendo procedure specifiche per l’accertamento e la conformità delle tolleranze costruttive ed esecutive.

Il Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001) richiede per le nuove costruzioni il rilascio da parte del Comune del permesso di costruire e per gli interventi di manutenzione straordinaria la Cila (Comunicazione inizio lavori asseverata) o la Scia (Segnalazione certificata inizio attività). La SCIA in sanatoria deve essere presentata secondo quanto previsto dall’articolo 36 del DPR 380.

La definizione precisa di cosa si può sanare spetterà alle regioni, che dovranno stabilire quali sono le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato. Ad esempio: chiudere un balcone per creare una veranda, aumentando la superficie abitabile. Nel rispetto del consumo del suolo e per incentivare l’offerta abitativa, il Decreto Salva Casa, permette anche il recupero dei sottotetti nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale.

Le sanzioni vanno proporzionate al tipo di sanatoria richiesta. In ogni caso l’oblazione viene ridotta da un massimo di 10.328,00 euro a un minimo di 1032,00 euro.

Il decreto “Salva Casa” offre un’opportunità significativa per regolarizzare situazioni edilizie minori che altrimenti potrebbero causare problemi legali o ostacolare future compravendite. Tuttavia, è fondamentale approcciarsi a questa procedura con cautela e consapevolezza. La regolarizzazione edilizia non è solo una questione burocratica, ma un passo importante verso la sicurezza e la conformità del proprio immobile. Mentre il decreto offre una via più agevole per mettersi in regola, resta responsabilità del proprietario agire con tempestività e trasparenza.