La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) rappresenta un adempimento fondamentale per chiunque intenda operare nel settore della locazione turistica in Italia, garantendo la conformità alle normative vigenti in termini di sicurezza, igiene e abitabilità degli immobili.
Cos'è la SCIA e Perché è Fondamentale per la Locazione Turistica
La SCIA è una dichiarazione che il proprietario o il gestore dell'immobile invia al Comune, solitamente tramite il portale dello Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP). Questo documento attesta che l'attività di locazione è conforme alle normative locali e nazionali. Grazie alla SCIA, l'attività può iniziare immediatamente, a condizione che la documentazione allegata sia completa e corretta, senza dover attendere autorizzazioni preventive.
La presentazione della SCIA è essenziale non solo per operare in regola, ma anche per ottenere il Codice Identificativo Regionale (CIR) o il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questi codici sono obbligatori per poter pubblicare annunci di affitto su piattaforme online come Airbnb, Booking o Vrbo. Senza tale codice, l'attività di locazione turistica non può essere esercitata legalmente sul mercato.
Locazione Turistica Imprenditoriale: Obblighi e Scadenze
Il comma 8 dell'articolo 13-ter del Decreto Legge n. 145/2023, convertito con modificazioni dalla Legge n. 191 del 15 dicembre 2023, stabilisce che chiunque eserciti l'attività di locazione per finalità turistiche in forma imprenditoriale è soggetto all'obbligo di presentazione della SCIA. Questa disposizione si applica anche ai sensi dell'articolo 1, comma 595, della Legge 30 dicembre 2020, n. 178, che introduce la "presunzione di imprenditorialità" in determinati casi.
L'obbligo di presentazione della SCIA per le locazioni turistiche imprenditoriali è entrato in vigore a partire dal 2 novembre 2024. Chi non dovesse ottemperare a questo obbligo sarà soggetto a sanzioni. È importante notare che le disposizioni relative alla SCIA non hanno effetto retroattivo.
Nel caso in cui l'attività sia esercitata tramite una società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.
Attività Già Avviate
Le attività di locazione turistica già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024 NON sono soggette all'obbligo di presentare la SCIA in base a questa specifica normativa.
Chi Deve Presentare la SCIA
La SCIA è obbligatoria per chi svolge l'attività di affitto breve in modo abituale e continuativo, o gestisce più immobili, configurando quindi un'attività di tipo imprenditoriale. Anche chi gestisce singoli immobili, ma con una cadenza regolare e organizzata, rientra in questa categoria.
Se l'affitto avviene in modo sporadico, la necessità di presentare la SCIA può variare a seconda dei regolamenti comunali e regionali. Tuttavia, per questioni di tracciabilità e sicurezza, è sempre consigliabile informarsi e, ove possibile, presentare la SCIA.
Come Presentare la SCIA: Procedura Dettagliata
La procedura per presentare la SCIA per le locazioni brevi prevede diversi passaggi fondamentali:
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Raccolta della documentazione necessaria:
- Documenti catastali e planimetrie aggiornate dell'immobile.
- Certificazioni di sicurezza (es. certificazione impianti, conformità antincendio se necessaria).
- Polizza assicurativa per la responsabilità civile verso terzi.
- Documento di identità e codice fiscale del proprietario o gestore.
- Certificato di abitabilità (o agibilità), che attesta le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza, con particolare attenzione agli impianti e alla solidità strutturale.
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Accesso al portale SUAP del Comune: Ogni Comune dispone di un proprio sistema digitale (ad esempio, STAR in Toscana) dove è necessario compilare il modulo di SCIA specifico per le locazioni brevi.
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Invio telematico della SCIA: La trasmissione avviene online. Se la documentazione è corretta, l'attività può iniziare immediatamente.
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Ottenimento del Codice Identificativo (CIR o CIN): Al termine della procedura, il Comune o la Regione rilascia un codice identificativo che deve essere inserito in tutti gli annunci pubblicitari.
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Comunicazione agli enti competenti: Tramite il portale "Alloggiati Web", gestito dalla Polizia di Stato, è obbligatorio comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dall'arrivo.
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Cosa Succede se Non si Presenta la SCIA
La mancata presentazione della SCIA comporta conseguenze significative:
- Impossibilità di ottenere il codice identificativo (CIR/CIN): Senza questo codice, non è possibile pubblicare legalmente annunci sulle principali piattaforme di affitti brevi.
- Sanzioni amministrative: Le sanzioni possono variare da 500 a 5.000 euro, a seconda della gravità della violazione e delle disposizioni comunali.
- Blocco dell'attività: In casi più gravi, si può incorrere nel blocco dell'attività, con possibili sequestri e notifiche.
Essere in regola con la SCIA non è solo un obbligo legale, ma una forma di tutela per il proprietario, l'immobile e gli ospiti.
Locazione Turistica Non Imprenditoriale
Per chi esercita l'attività di locazione turistica in forma non imprenditoriale, l'obbligo è la presentazione della Comunicazione di Inizio Attività (CIA) presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del comune territorialmente competente, ai sensi del comma 7 dell’art. 10 bis della legge regionale n. 49/2017.
Codice Identificativo Nazionale (CIN) e Regionale (CIR)
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN) è stato istituito per garantire la trasparenza e la sicurezza nel settore delle locazioni turistiche. Ai sensi del comma 6 dell’art. 13-ter del DL n. 145/2023, chiunque propone o concede in locazione, per finalità turistiche, un'unità immobiliare ad uso abitativo o una sua porzione, è tenuto ad esporre il CIN all’esterno dello stabile e ad indicarlo in ogni annuncio pubblicato.
In passato, alcune regioni prevedevano l'obbligo di esposizione del Codice Identificativo Regionale (CIR). La normativa nazionale sul CIN mira a uniformare questo aspetto.
Requisiti di Sicurezza e Abitabilità
Le unità immobiliari destinate a locazioni turistiche, sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale, devono rispettare specifici requisiti di sicurezza.
- Impianti: Devono essere a norma secondo la legislazione statale e regionale vigente.
- Dispositivi di sicurezza: Tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti.
- Estintori: È obbligatoria la presenza di estintori portatili a norma di legge, posizionati in aree accessibili e visibili. Il numero e la tipologia degli estintori sono definiti dalla normativa (in particolare, dal decreto del Ministro dell'interno 3 settembre 2021).
Il certificato di abitabilità (o agibilità) è fondamentale, poiché verifica le condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza dell'immobile, con particolare attenzione agli impianti e alla struttura.
Contributo di Soggiorno
Il contributo di soggiorno è disciplinato da specifici regolamenti comunali e regionali. Viene applicato per persona, in base alle tariffe stabilite e al numero di pernottamenti, solitamente per un massimo di 10 giorni consecutivi nell'anno solare nella medesima struttura.
Modifiche e Cessazione dell'Attività
Modifiche all'Attività
Qualsiasi modifica relativa alla denominazione, alla natura giuridica, alla sede legale o al legale rappresentante di una persona giuridica titolare dell'attività deve essere comunicata preventivamente alla Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura. Successivamente, queste modifiche verranno recepite dai portali comunali e sarà possibile presentare una nuova SCIA di modifica.
Cessazione dell'Attività
Per cessare un'attività ricettiva, il titolare deve trasmettere telematicamente una comunicazione allo Sportello Unico per le Attività Ricettive (SUAR), utilizzando i moduli online disponibili. Prima dell'invio, potrebbe essere necessario il versamento di diritti di istruttoria.
Normativa di Riferimento
La disciplina della locazione turistica è complessa e si basa su una serie di normative statali e regionali:
- Decreto Legge 18 ottobre 2023, n. 145 (convertito in Legge 15 dicembre 2023, n. 191)
- Legge 7 agosto 1990, n. 241 (norme generali sull'azione amministrativa)
- Decreto Legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96)
- Legge 30 dicembre 2020, n. 178 (in particolare l'articolo 1, comma 595)
- Regolamenti Regionali (es. Lazio, Puglia, Toscana, a seconda della localizzazione dell'immobile)
- Codice del Turismo (Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79)
- Regolamenti Edilizi Comunali
