Impianto di Riscaldamento Centralizzato: Delibere Assembleari e Quorum per la Dismissione

La questione relativa alla possibilità per l'assemblea condominiale di deliberare la non accensione o la dismissione dell'impianto di riscaldamento centralizzato è complessa e ha visto diverse interpretazioni giurisprudenziali nel corso del tempo. La casistica presentata evidenzia la necessità di un chiarimento normativo e di una corretta applicazione dei quorum deliberativi.

La Normativa di Riferimento e le Interpretazioni Giurisprudenziali

L'articolo 1118 del Codice civile sancisce il diritto del condomino alla rinuncia all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento. Tuttavia, tale diritto è subordinato al fatto che dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In caso di distacco, il condomino rimane obbligato a contribuire alle spese di conservazione e manutenzione dell'impianto, salvo esonero con il consenso unanime, nonché alla quota dei cosiddetti "consumi involontari".

La dismissione dell'intero impianto centralizzato, invece, rappresenta una decisione di maggiore impatto, poiché comporta la soppressione di un servizio comune. Le interpretazioni della giurisprudenza si sono divise:

• Orientamento che richiede l'unanimità: Alcune sentenze, come quella del Tribunale di Roma (sentenza n. 15836/2019), hanno ritenuto che la decisione di dismettere l'impianto termico centralizzato non possa essere assunta a maggioranza, in quanto comporta la radicale soppressione di un bene e di un servizio comune, integrando un'innovazione vietata dall'art. 1120 c.c. se rende inservibile l'impianto anche a un solo condomino. Questa interpretazione sottolinea che la trasformazione dell'impianto centralizzato non è una scelta possibile in assenza di circostanze tecniche oggettive e documentate.
• Orientamento che ammette la maggioranza: Altri tribunali, come il Tribunale di Bari (sentenza n. 583/2015), hanno interpretato l'art. 26 della Legge n. 10/1991 (comma 5) come un'apertura alla possibilità di deliberare la dismissione con la maggioranza dei partecipanti all'assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell'edificio, specialmente in relazione all'adozione di sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore.
• Pronunce della Cassazione: La Corte di Cassazione ha espresso posizioni che sembrano favorire la delibera a maggioranza in determinate circostanze. Ad esempio, la sentenza n. 24976/2022 ha stabilito che la delibera che dispone l'eliminazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato per dar luogo ad impianti autonomi può essere adottata a maggioranza, in deroga agli artt. 1120 e 1136 c.c., solo se prevede il rispetto delle previsioni di cui al D.Lgs. n. 192 del 2005 e alla L. n. [mancante nel testo]. Altre pronunce della Cassazione (come la n. 144/2012) hanno affermato che l'assemblea, con deliberazione a maggioranza, ha il potere di modificare, sostituire o sopprimere un servizio se non incide sui diritti dei singoli condomini. La Cassazione, inoltre, ha chiarito che, nel caso di dismissione e sostituzione con impianti autonomi deliberata a maggioranza ai sensi dell'art. 26 l. 9 gennaio 1991 n. 10, non è più consentito alla minoranza dissenziente di mantenere in esercizio il vecchio impianto.

La Delibera di Sospensione e la Dismissione

Nel caso specifico sollevato, l'amministratore sostiene che la sospensione dell'accensione dell'impianto di riscaldamento, e non la sua dismissione, sia sufficiente la maggioranza. Tuttavia, la distinzione tra sospensione e dismissione è cruciale. La sospensione potrebbe essere considerata una misura temporanea, mentre la dismissione implica la cessazione definitiva del servizio.

La possibilità di decidere lo spegnimento in data 25 ottobre, a meno di un mese dall'accensione prevista (22 novembre), solleva interrogativi sulla tempestività e sull'impatto sui condomini, specialmente anziani o con problemi di salute, che non dispongono di un impianto autonomo. L'eliminazione di un servizio comune, soprattutto in presenza di soggetti vulnerabili, richiede una valutazione attenta e il rispetto delle normative vigenti.

Requisiti per la Dismissione

Per sopprimere definitivamente l'impianto centralizzato, secondo alcune interpretazioni, è necessaria l'unanimità dei proprietari. Altre posizioni, supportate da interpretazioni della Legge 10/91 e da pronunce della Cassazione, suggeriscono che la dismissione possa avvenire con maggioranze più ridotte, a condizione che vengano rispettati specifici requisiti, tra cui:

• Relazione Tecnica: È spesso richiesta una relazione tecnica che attesti la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo energetico e che certifichi il risparmio energetico ottenibile con la trasformazione.
• Progetto di Conversione: In alcuni casi, la delibera a maggioranza è possibile unicamente in presenza di un preciso progetto di conversione, commissionato dall'assemblea, che stabilisca esattamente quale tipologia di impianti autonomi andrà a sostituire l'attuale centralizzato.
• Rispetto delle Normative Energetiche: La trasformazione in impianti con produzione di calore separata è permessa solo per motivi tecnici o di forza maggiore, e in presenza di ristrutturazione o installazione dell'impianto termico, sono obbligatori sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, se concretamente realizzabili.

La questione dei quorum è particolarmente dibattuta. Mentre alcuni sostengono la necessità dei 1000 millesimi per la dismissione, altri ritengono sufficienti maggioranze ridotte, soprattutto se finalizzate al risparmio energetico e alla riduzione dello spreco di beni collettivi, come previsto da alcune interpretazioni dell'art. 26 della Legge 10/91 e successive modifiche.

È importante notare che la normativa è in continua evoluzione e le sentenze più recenti della Cassazione sembrano orientarsi verso una maggiore flessibilità in merito alle maggioranze, a condizione che vengano rispettati i principi di efficienza energetica e che non vengano lesi i diritti dei singoli condomini.