La normativa italiana definisce con precisione le tipologie di interventi edilizi ammissibili, distinguendo tra restauro conservativo e ristrutturazione edilizia, con implicazioni significative sulla computabilità delle superfici e sull'abitabilità dei locali. Un aspetto cruciale riguarda la chiusura di soppalchi preesistenti, la quale può determinare la creazione di nuovi piani considerati nella Superficie Lorda di Pavimento (S.L.P.).
Distinzione tra Restauro Conservativo e Ristrutturazione Edilizia
Il TAR (Tribunale Amministrativo Regionale) ha chiarito che la sostanziale chiusura dei soppalchi preesistenti non esclude la creazione di nuovi piani computabili nella S.L.P. Laddove tali limiti vengano superati, i soppalchi sono qualificabili come piani computabili nella S.L.P. Di conseguenza, il calcolo dell'altezza media deve essere effettuato dividendo il volume dei singoli piani delle unità immobiliari per la superficie utile, come stabilito dal Comune.
In questo contesto, locali con un'altezza inferiore a 2,70 metri potrebbero non rispettare i parametri previsti dall'art. 99 del Regolamento Edilizio Comunale (REC). Non rileva ai fini del mantenimento dell'altezza di 2,40 metri il disposto di cui al sesto comma dell'art. 99 del REC. L'intervento realizzato con le Segnalazioni Certificate di Inizio Attività (SCIA) oggetto di annullamento non può essere qualificato come "recupero conservativo", poiché ha comportato la creazione di nuovi piani attraverso la chiusura delle solette interpiano, con un conseguente incremento della superficie utile.
Il TAR sottolinea inoltre che:
- L'intervento di restauro e risanamento conservativo si caratterizza per opere funzionali alla conservazione dell'organismo edilizio e alla sua funzionalità, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali.
- La caratteristica degli interventi di mero restauro è l'esecuzione di opere che non comportano l'alterazione delle caratteristiche edilizie dell'immobile.
- La ristrutturazione edilizia, al contrario, è idonea a introdurre un "quid novi" rispetto al precedente assetto dell'edificio.
In conclusione, quando un soppalco viene sostanzialmente chiuso, superando i limiti di estensione previsti dal regolamento edilizio in rapporto alle altezze, esso si trasforma in un vero e proprio piano autonomo, configurando una ristrutturazione edilizia poiché viene meno il principio di conservazione.
Interventi in Edilizia Libera: Normativa e Novità
Sorgono frequentemente dubbi, anche tra i tecnici esperti, sulla necessità di richiedere un titolo abilitativo o di effettuare una comunicazione al Comune per interventi edilizi considerati "non pesanti". Il Testo Unico sull'Edilizia (D.P.R. 380/2001) definisce le categorie di interventi realizzabili liberamente, noti come "interventi in edilizia libera", ma non specifica in dettaglio le opere o gli elementi da adottare.
Il Glossario dell'Edilizia Libera fornisce indicazioni precise sugli interventi che non richiedono alcun titolo abilitativo. Recenti novità sono state introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024), dalla sua conversione in Legge (L. 105/2024) e dal Testo Unico Rinnovabili (D.Lgs. 190/2024).
Interventi in Edilizia Libera secondo il D.P.R. 380/2001
L'articolo 6 del D.P.R. 380/2001 elenca gli interventi realizzabili senza titolo abilitativo, tra cui:
- Interventi di manutenzione ordinaria.
- Interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche (senza alterazione della sagoma o realizzazione di ascensori esterni).
- Installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti.
- Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo (esclusa la ricerca di idrocarburi), in aree esterne al centro edificato.
- Movimenti di terra strettamente pertinenti all'attività agricola e agro-silvo-pastorale.
- Serre mobili stagionali sprovviste di strutture in muratura.
- Opere di pavimentazione e finitura di spazi esterni entro l'indice di permeabilità, compresi intercapedini interrate, vasche di raccolta acque e locali tombati.
- Aree ludiche senza fini di lucro e elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
A questo elenco si aggiungono le fattispecie previste dal Decreto Salva Casa.
Sono considerati interventi in edilizia libera, ma necessitano di una Comunicazione di Avvio Lavori al Comune, le opere dirette a soddisfare esigenze contingenti e temporanee, da rimuovere entro 90 giorni.
Glossario dell'Edilizia Libera (D.M. 2 marzo 2018)
Il D.M. 2 marzo 2018 approva il glossario per l'edilizia libera, elencando le opere realizzabili senza titolo abilitativo secondo l'art. 1, comma 2, del D.Lgs. 222/2016. Le opere e gli elementi rientranti nella manutenzione ordinaria includono:
- Riparazione, sostituzione, rinnovamento di pavimentazioni esterne e interne.
- Rifacimento, riparazione, tinteggiatura di intonaci interni ed esterni.
- Riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi decorativi delle facciate, opere di lattoneria, rivestimenti interni ed esterni.
- Riparazione, sostituzione, rinnovamento di serramenti e infissi interni ed esterni.
- Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di inferriate e altri sistemi anti-intrusione.
- Riparazione, sostituzione, rinnovamento di elementi di rifinitura delle scale, scale retrattili e di arredo.
- Riparazione, sostituzione, rinnovamento, messa a norma di parapetti e ringhiere.
- Riparazione, rinnovamento, sostituzione del manto di copertura, nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali.
- Riparazione, sostituzione, installazione di controsoffitti non strutturali.
- Riparazione, rinnovamento, sostituzione, realizzazione finalizzata all'integrazione impiantistica e messa a norma di comignoli, terminali a tetto di impianti di estrazione fumi.
- Riparazione, rinnovamento o sostituzione di elementi tecnologici o cabine e messa a norma di ascensori e impianti di sollevamento verticale.
- Riparazione e/o sostituzione, realizzazione di tratti di canalizzazione e sottoservizi e/o messa a norma di rete fognaria e di sottoservizi.
- Riparazione, integrazione, efficientamento, rinnovamento e/o messa a norma di impianto elettrico, impianto per la distribuzione e l'utilizzazione di gas, impianto igienico e idro-sanitario.
- Installazione, riparazione, integrazione, rinnovamento, efficientamento e/o messa a norma di impianto di illuminazione esterno, impianto di protezione antincendio, impianto di climatizzazione, impianto di estrazione fumi.
- Installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e/o messa a norma di antenna/parabola, altri sistemi di ricezione e trasmissione, punto di ricarica per veicoli elettrici.
L'installazione di controsoffitti non strutturali (es. in cartongesso) per esigenze estetiche o per alloggiare faretti non richiede permessi. È inoltre possibile installare ex-novo impianti come antenna TV, impianti di climatizzazione, illuminazione esterna e impianti antincendio senza permessi.
Eliminazione delle Barriere Architettoniche
Rientrano in edilizia libera gli interventi volti all'eliminazione delle barriere architettoniche, quali l'installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento e messa a norma di:
- Ascensori e montacarichi (purché non incidano sulla struttura portante, non creino nuovi volumi e non alterino la sagoma dell'edificio).
- Servoscala e assimilabili.
- Rampe.
- Apparecchi sanitari e impianti igienico-sanitari.
- Dispositivi sensoriali.
Altre Categorie di Edilizia Libera
Il glossario comprende anche:
- Attività di ricerca nel sottosuolo: opere strumentali attraverso carotaggi, perforazioni e altre metodologie.
- Movimenti di terra: strettamente pertinenti all'attività agricola e pastorale, compresa la manutenzione di impianti di irrigazione e drenaggio.
- Serre mobili stagionali: comprensivi di elementi di appoggio e ancoraggio.
- Pavimentazione di aree pertinenziali: realizzazione, riparazione, sostituzione di intercapedini, locali tombati, pavimentazioni esterne, vasche di raccolta acque.
- Aree ludiche ed elementi di arredo: opere per arredo da giardino (barbecue, fontane, muretti, sculture, fioriere, panchine), gazebo e pergolati di limitate dimensioni e non stabilmente infissi, giochi per bambini, ricoveri per animali, voliere, ripostigli per attrezzi, tende, pergotende.
- Manufatti leggeri in strutture ricettive: roulotte, camper, case mobili, imbarcazioni.
- Opere contingenti temporanee: stand fieristici, servizi igienici mobili, tensostrutture, pressostrutture, elementi espositivi vari, aree di parcheggio provvisorio (previa Comunicazione Avvio Lavori per alcune tipologie).
Decreto SALVA CASA: abusi, sanatorie e opportunità per gli immobili
Novità del Decreto Salva Casa e Testo Unico Rinnovabili
Il Decreto Salva Casa 2024 apporta modifiche significative alla normativa sull'edilizia, ampliando le casistiche di interventi eseguibili in edilizia libera. Parallelamente, il Testo Unico Rinnovabili disciplina il regime di attività libera per specifici interventi legati alle energie rinnovabili.
Per gli interventi che richiedono un titolo abilitativo, è fondamentale compilare con estrema attenzione i modelli unici per evitare sanzioni. L'utilizzo di software dedicati ai titoli abilitativi in edilizia e per la gestione documentale può facilitare il processo e garantire la conformità normativa.
Normativa sugli Impianti di Distribuzione Carburanti
Il testo include riferimenti normativi specifici riguardanti la chiusura e l'adeguamento di impianti di distribuzione di carburanti. La normativa prevedeva, fino a una certa data, la necessità di chiudere impianti esistenti per autorizzarne di nuovi, al fine di razionalizzare la rete e promuovere l'efficienza. Sono inoltre definite le modalità per la presentazione di programmi di chiusura e smantellamento o adeguamento alla normativa vigente per impianti non a norma.
Vengono altresì regolamentati gli orari di apertura e chiusura degli impianti di distribuzione, inclusi i turni notturni e le esenzioni per comuni isolati o per impianti dotati di apparecchiature self-service. Sono previste deroghe e specifici regolamenti per gli impianti di distribuzione di metano e GPL.
